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Fecha de actualización: 22-03-2024
Si quieres saber que es una cuenta escrow y para qué sirve, aquí te vamos a decir todos lo que necesitas saber. Escrow o una cuenta escrow es lo que en español se conoce como un depósito de garantía, una fianza o fideicomiso.
Aquí te explicamos por qué necesitas una cuenta escrow cuando quieres adquirir una vivienda, tienes un préstamo hipotecario o vas a realizar algún tipo de transacción en línea.
Una cuenta de escrow o de garantía es un acuerdo financiero en el que dos partes solicitan a un «tercero» que no es ni el comprador ni el vendedor. Ese tercero, conocido como un proveedor de custodia, ayuda a hacer que la transacción sea más segura. Su función es retener temporalmente dinero, los documentos u otros activos. Una vez que ambas partes han cumplido con sus obligaciones para el acuerdo, el proveedor de custodia entrega el dinero, activos o documentos que ha resguardado.
En bienes raíces, el depósito en garantía se usa generalmente por dos razones:
Debido a que tienen diferente propósito, hay dos tipos de cuentas de depósito en garantía. Una se usa durante el proceso de compra-venta de un bien inmueble, mientras que el otro se usa durante el tiempo de su préstamo hipotecario.
Cuando adquieres una casa, el acuerdo de compra generalmente incluye un depósito en efectivo (earnest money). Este depósito es de buena fe y demuestra que propuesta de compra es seria. Si el contrato de compra-venta no se cumple a causa del comprador, el vendedor puede quedarse con el dinero. Si la compra de la propiedad se lleva a cabo correctamente, el depósito se aplica al anticipo del comprador (down payment).
Para proteger a ambas partes, se establece una cuenta de depósito para retener el dinero. El depósito permanece en esta cuenta hasta que se cierra la transacción . En algunos casos, los fondos se mantienen en custodia después de la finalización de la venta de la casa hasta que ambas partes están satisfechas.
Después de comprar una casa, el prestamista o administrador hipotecario puede establecer una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos y seguro. El administrador hipotecario toma una parte del pago hipotecario mensual y lo retiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que vencen tus pagos de impuestos y seguro.
La cantidad requerida para el depósito en garantía es variable ya que los impuestos y las primas de seguro pueden cambiar de un año a otro. Debido a esto, la mayoría de los administradores hipotecarios requieren el pago de 2 meses adicionales.
Es importante consultar con tu asesor de crédito para conocer el monto exacto que se retendrá año con año. El administrador de la hipoteca analizará la cuenta de depósito en garantía anualmente para asegurarse de no cobrar demasiado o muy poco. Si recaudo demasiado dinero para impuestos y seguros, reembolsará el dinero. Si ha recolectado muy poco, deberás cubrir la diferencia.
Comprar artículos o pagar servicios a terceros en línea es particularmente riesgoso: estás tratando con alguien de quien no conoces nada y puede estar a muchas millas de distancia (por lo que tomar medidas legales contra un estafador costaría demasiado para valer la pena).
Es por eso que contar con un tercero que garantice que recibirás lo que pagaste es una excelente opción. Si llego tu producto, o estás satisfecho con el trabajo realizado, puedes liberar el pago. En caso contrario, recuperarás tu dinero.
El mayor beneficio de una cuenta de depósito en garantía es que estarás protegido durante una transacción de bienes raíces. También puede protegerte como propietario de tu vivienda, asegurando que tengas el dinero para pagar los impuestos de propiedad y el seguro cuando lleguen las facturas.
Si vas a adquirir una vivienda.
Si eres propietario de una vivienda.
Si eres prestamista o aval
¿Piensas ser aval o prestamistas? Debes asegurarte de que se paguen los impuestos y el seguro de la propiedad:
Cuando se trata de las desventajas de una cuenta de depósito en garantía, es el propietario quien encuentra la mayor parte de la carga.
Mayores pagos de hipoteca. Una cuenta de depósito en garantía se financia a través de tu pago hipotecario mensual, lo que hace que tu factura sea más alta de lo que sería sin depósito en garantía.
Estimaciones incorrectas. Un aumento significativo de impuestos puede ocurrir repetidamente durante los primeros años de la propiedad antes de que se estabilice. El administrador hipotecario estima el depósito en garantía, pero es posible que no considere un aumento elevado en los impuestos a la propiedad. Es por esto que el fideicomiso puede quedarse corto. Si esto llegara a suceder, tendrás que pagar la diferencia de tu bolsillo. El lado amable es, que tu administrador te devolverá el excedente si queda dinero en tu depósito de garantía después de pagar los impuestos y el seguro del año.
Cambios en tu pago mensual. El fideicomiso se calcula cada año y, dependiendo de si quedo corto o tuvo un exceso de dinero, tu administrador elaborará una nueva estimación.
No todos ofrecen el mismo precio y nivel de servicio, y algunos cobran más que otros. Dependerá de la propiedad, el tipo de préstamo, el estado en el que se encuentre y otros factores.
Para el caso de un depósito en efectivo para el apartado de una propiedad.
Un ejemplo de cálculo de tarifa en San Diego se muestra a continuación:
Un oficial de depósito generará una tarifa de depósito de base de comprador y vendedor y la calculará en función del precio de compra en un rango de: $ 1.00 – $ 2.25 por $ 1,000 en precio más $ 250 – $ 500 Tarifa base.
Ejemplo de cálculo: Precio de compra $ 450,000
El fideicomiso base para este ejemplo será de $ 375 (promedio)
Más por mil honorarios de $ 1.50 = 450 x $ 1.50 = $ 675
Por un precio de compra de $ 450,000, una tarifa de depósito promedio para el vendedor sería de $ 1,050
Al comprador del depósito en garantía también se le cobraría una tarifa similar. Hay algunas cosas clave a tener en cuenta al comprar servicios. Hay tarifas adicionales que se agregan a lo anterior que pueden incluir tarifa de transferencia, mensajería, pernoctación y tarifas de almacenamiento.
Para los impuestos y seguro de la vivienda
Como se indicó anteriormente, la cantidad necesaria para un fideicomiso depende de los impuestos a la propiedad y los costos del seguro de propietario, que pueden cambiar de un año a otro. El administrador de la hipoteca determinará la cantidad necesaria según las facturas del año anterior.
Algo muy importante a tener en cuenta es que cuando te mudas por primera vez a tu casa, tu propiedad es reevaluada. Esto puede causar que tus impuestos a la propiedad aumenten, especialmente si el valor de la vivienda ha aumentado. Cuando un administrador estima el depósito en garantía, es posible que no tome en cuenta un aumento tan grande en los impuestos a la propiedad. Debido a esto, tu fideicomiso puede quedarse corto. Si eso sucede, tendrás que pagar la diferencia.
Por lo general, la cuenta de depósito en garantía suele abrirla el agente inmobiliario del vendedor, pero cualquier persona involucrada en la transacción puede abrirla.
Al abrir una cuenta de depósito en garantía, el oficial de depósito solicitará la siguiente información:
Una vez que el oficial de depósito recibe un acuerdo de compra totalmente ejecutado, se asignará un número de depósito a tu transacción. Después de que se emite el número de depósito en garantía, el oficial de depósito comenzará el siguiente paso: solicitar un informe preliminar o compromiso de la compañía de títulos y solicitará el depósito inicial al comprador.
En caso de tratarse de earnest money, la cantidad que tendrás que pagar en efectivo varía, pero generalmente va del 1% al 2% del precio de compra final de tu casa. Si has acordado pagar $ 200,000 , generalmente tendrás que depositar $ 2,000 – $ 4,000 en efectivo en una cuenta de depósito en garantía.
En el caso de los pagos mensuales hipotecarios, el saldo mínimo para una cuenta de depósito en garantía por lo general, es el doble de tu pago mensual. El CFPB (Consumer Financial Protection Bureau) señala que esto te da un colchón de dos meses. Según la Ley Federal de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) si debe poner $ 500 al mes en custodia, tu saldo mínimo requerido generalmente sería de $ 1,000.
Las cuentas de depósito en garantía pueden ser manejadas por una variedad de terceros, incluyendo una compañía de depósito, agente de depósito o administrador hipotecario. El lugar en el que se encuentre el proceso determinará quién administra la cuenta.
El depósito en garantía puede ser administrado por una empresa o agente especializado cuando compras una casa. En ocasiones el agente de custodia es el mismo que la compañía de títulos (title company). La compañía de depósito no sólo administra el depósito del comprador, también pueden ser responsables de conservar la escritura y otros documentos relacionados con la venta de la casa.
Debido a que la compañía de depósito está trabajando tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción de bienes raíces, la tarifa por sus servicios generalmente se divide en partes iguales entre las dos partes.
Un administrador hipotecario administra tu hipoteca desde el cierre de la venta hasta que pagas en totalidad tu préstamo. Los administradores hipotecarios son responsables de cobrar el pago de tu hipoteca, mantener los registros de pagos y administrar tu cuenta de depósito en garantía. No todos los administradores hipotecarios ofrecen el mismo precio y nivel de servicio, y algunos cobran más que otros.
También es importante considerar el estado de la unión americana en el que te encuentras ya que cada estado posee regulaciones diferentes y por lo tanto, sus requisitos pueden variar.
Además, busca indicaciones de que el titular del depósito en garantía es un tercero imparcial confiable. Los departamentos de custodia supervisados por corredores de bienes raíces, corredores de hipotecas, bancos y compañías de seguros de títulos no están obligados a seguir regulaciones tan estrictas como las impuestas a las compañías de custodia independientes.
Las compañías independientes están autorizadas por el Departamento de Supervisión Comercial, y obligadas a cumplir requisitos rigurosos diseñados para proteger a los consumidores.
Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta al llamar a una compañía de fideicomisos:
Finalmente, negocia un poco con la compañía y asegúrate de obtener lo que pagaste.
Es importante tener una cuenta escrow para la compra de una casa. Te protege durante la transacción, además ofrece una forma conveniente de pagar tus impuestos y seguros. A veces se requiere una cuenta de depósito y otras no. Esto depende del tipo de préstamo que obtengas, así como de tu perfil financiero.
Puede ser tentador no abrir un fideicomiso, ya que significa un pago mensual más bajo de la hipoteca. Sin embargo, el depósito en garantía en realidad puede proporcionarte tranquilidad ya que asegura que se paguen esas facturas importantes.
